İçeriğe geç

Üst Hakkı Nedir? Devredilebilir mi? Üst Hakkı İpoteği

Üst Hakkı

Üst hakkı bir kişiye başkasına ait arazinin üstünde veya altında bir inşaat yaparak veya arazide hakkın kurulmasından önce mevcut bulunan bir yapıyı koruyarak yapının maliki olma yetkisini veren düzensiz irtifak hakkıdır.

Üst hakkının özellikleri:

1- Başkasına ait arazinin üstünde veya altında yapı inşaa yetkisi verir.
-Bir başkasına ait arazi üzerinde veya altında yapı inşaa edildiği zaman ortaya haksız yapı çıkar. Bu durum mülkiyet hakkına saldırı oluşturduğu için de arazinin maliki el atmanın önlenmesi davası açabilir ve ortada bir zarar varsa haksız fiil davası açarak zararını haksız yapıyı yapan kişiden alabilir. Kısacası normalde bir başkasının arazisinde inşaa yapılamaz ama üst hakkının varlığı halinde bir başkasının arazinin üstünde veya altında üst hakkının verdiği yetkiler ölçüsünde yapı inşaa edilebilir.

ÖRNEK: A’ya üst hakkı ile arazinin kuzeyinde 5 metrekarelik bir kulübe
yapma imkanı tanınmıştır. Eğer 5 metrekarelik alan dışına çıkılırsa veya bir kulübe yerine trafo yapılırsa mülkiyet hakkına saldırıda bulunulmuş olur.

-Yapı, doğal olmayan ve insan eliyle şekillendirilmiş varlıklardır.

ÖRNEK: Dağ, dere yatağı, peri bacaları yapı değildir.

2. Üst hakkı sahibi yapının maliki olabilmektedir.
-Kural olarak bir araziye malik olan arazinin altındaki ve üstündekilere de malik olur (Maden ve tarihi yapılar hariç). Bu duruma üst, arza tabidir kuralı denir. Yani arza malik olan üstündekilere de malik olur. Üst hakkı ise üst arza tabidir kuralının bir istisnasıdır.

3. Üst hakkı bir irtifaktır ama bünyesinden mülkiyet türemektedir.
Mülkiyet hakkı kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi verir. İrtifak hakkı ise kullanma ve yararlanma yetkisi verir. Yani irtifak, mülkiyetten daha dar bir haktır ama üst hakkı mülkiyet yaratır.

Süreli mülkiyet olur mu?

MK süreli mülkiyetin olmasını benimsememiştir ama süreli mülkiyetin olabileceği istisnai durumlar vardır.

Mesela:
Üst hakkı bir irtifaktır. İrtifaklar ise süreli olabilirler. Üst hakkı ise mülkiyet yarattığı için bu durumda süreli mülkiyet olabilir. Mecra irtifakının üzerinde mülkiyet hakkı vardır. Dolayısıyla mecra irtifakı süreli olarak oluşturulmuşsa bu durumda da süreli mülkiyet olabilir.

A. Üst hakkının önemi

—Yapı yapmayı düşünen kişinin inşaat için sermayesi olmasına karşılık arsayı almaya parayı yetmiyorsa veya arsanın satışı mümkün değilse bu kişi üst hakkından yararlanma yoluna başvurarak arsaya da sahip olma zorunluluğundan kurtulabilir.
—Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde, “yap-işlet-devret” adıyla anılan modelin işlemesi için en uygun yol üst hakkından yararlanmadır.

B. Üst hakkının kurulması

Üst hakkının kurulması için tapuda üst hakkı sözleşmesi yapılır.

Üst hakkı sözleşmesini özellikleri:

  • Üst hakkı sözleşmesi bir irtifak sözleşmesidir.
  • Borçlar hukuku kurallarına göre yapılır. Borçlar hukukunda sözleşmeler nispi etkiye sahiptir ama üst hakkı sözleşmesi ayni etkilidir yani mutlaktır. Çünkü üst hakkı bir ayni haktır.
  • Üst hakkının içerik ve kapsamını taraflar sözleşmeyle tayin ederlerse üst hakkının kendisi ayni etkili olduğundan tipini tayin eden sözleşme de ayni etkiye kavuşur.

Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili kanun örnekler vermiştir ama bu örnekler sınırlı sayıda değildir.

  1. Yapının konumuna ilişkin kayıtlar.
    ÖRNEK: Yapı arazinin kuzeyinde olacak.
  2. Yapının şekline ilişkin kayıtlar.
    ÖRNEK: Yapı 3 katlı ve kırmızı renkte olacak.
  3. Yapının niteliğine ilişkin kayıtlar.
    ÖRNEK: Yapı ahşaptan olacak.
  4. Yapının boyutlarına ilişkin kayıtlar.
    ÖRNEK: Yapı 5 metre yüksekliğinde ve 10 metre eninde olacak.
  5. Yapının özgüleme amacına ilişkin kayıtlar.
    ÖRNEK: Konut, reklam panosu, trafo yapılacak…
  6. Üzerinde yapı bulunmayan alandan yararlanmaya ilişkin kayıtlar.
    ÖRNEK: Üzerinde yapı bulunmayan alanın ekilip biçilebileceğine veya o alandan geçilebileceğine ilişkin kayıtlar.
  7. İrtifak hakkının devrinin yasaklanmasına veya kısıtlanmasına ilişkin kayıtlar.
    -Kural üst hakkının devredilebilmesi ve mirasla intikal edebilmesidir ama aksine anlaşma yapılabilir. Eğer aksine anlaşma yapılırsa, bu anlaşma ayni etkili olur

UYGULAMADA RASTLADIĞIMIZ ÖRNEKLER

—A’ya ait bir arazi üzerinde B lehine üst hakkı tesis edilmiştir. Üst hakkı çerçevesinde bir turistik tesis inşa edilecektir.
1.ihtimal—> Sözleşmeye bina 3 katlı, yeşil renkli, doğayla uyumlu olacaktır ve boş alanlar ağaçlandırılacaktır kaydı konulmuştur. Bu kayıtların hepsi hakkın içerik ve kapsamıyla ilgili olduğu için ayni etkiye sahiptir. Yani A arazisini veya B üst hakkını devretse bile bu kayıtlar devralan kişiyi de bağlar.

2.ihtimal—>Sözleşmede tesisin süt ihtiyacının A’nın mandırasından karşılanması taahhüt edilmiştir. Bu özel bir taahhüt olduğu için nispi etkiye sahiptir. Yani üst hakkı sonradan el değiştirirse, yeni üst hakkı sahibi süt almaya zorlanamaz.

3.ihtimal—> Üst hakkı sözleşmesine hakkın devrinin arazi malikinin iznine tabi tutulması yönünde kayıt konulmuştur. Devire ilişkin kayıtlar ise ayni etkili olduğu için onay alınmadan üst hakkı devredilirse devralan bu hakkı kazanamaz.

NOT: Medeni Kanunumuza göre 3 taşınmaz vardır. Bunlar;

  1. arazi,
  2. kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm
  3. tapuda ayrı sayfa açılmış bağımsız ve sürekli haklardır.

Bağımsız ve sürekli haklar denildiğinde ise akla ilk olarak üst hakkı gelmektedir. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli olması durumunda taşınmaz muamelesi görür ve tapuda ayrı bir sayfa açılabilmesi mümkün olur.

-Kısacası üst hakkının taşınmaz muamelesi görebilmesi için iki şart gerekir:

  1. Hakkın sürekli olarak kabul edilebilmesi için en az 30 yıl için kurulmuş olması gerekir.
  2. Hakkın bağımsız olarak kabul edilebilmesi için devredilebilmesi ve mirasla intikal edebilmesi gerekir.

Üst hakkında ise kural hakkın devredilebilmesi ve mirasla intikal edebilmesidir ama aksine anlaşma yapılarak sınırlama getirilebilir. Aksine anlaşma yapıldığı durumlarda sınırlamanın içeriğini incelemek gerekir. Çünkü sınırlamanın yoğun olduğu durumlarda bağımsızlık özelliği ortadan kalkar ama sınırlamanın yoğun olmadığı durumlarda bağımsızlık ortadan kalkmaz.

ÖRNEK: Üst hakkı sözleşmesiyle hileli iflas suçu işleyenlere hak devredilemez sınırlaması konulmuştur. Bu sınırlama ile üst hakkının devredilebileceği kitle %95 civarıdır dolayısıyla yoğun bir sınırlama yoktur. Bu yüzden de bağımsızlık ortadan kalkmaz.

ÖRNEK: Üst hakkı sözleşmesiyle sadece Fethiye merkezli bulunan firmalara hak devredilebilir sınırlaması konulmuştur. Burada sınırlama yoğun olduğu için bağımsızlık ortadan kalkar.

ÖRNEK: Haklı bir nedenin varlığı halinde arazi maliki, üst hakkının devrine izin vermeyebilir kısıtlaması yoğun değildir. Çünkü haklı sebebin varlığı için devralacak kişinin bu alanda hiç faaliyet göstermemiş olması, hileli iflas suçu işlemiş olması gerekir. Bunlar ise istisnai şeylerdir. Dolayısıyla bağımsızlık ortadan kalkmaz.

Üst hakkı sözleşmesinde, taraftar üst hakkına karşılık bir ivaz tayin etmiş olabilecekleri gibi, bu hakkı ,ivazsız olarak da kurmuş olabilirler.

Üst hakkının kazanılması

Üst hakkının kazanılmasını kanun özel olarak düzenlemiş değildir. Bu yüzden üst hakkının kazanılmasına, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümlerin uygulanacağı söylenebilir.

ÖRNEK: Miras yoluyla kazanma, olağan zamanaşımıyla kazanma, olağanüstü zamanaşımıyla kazanma mümkündür.
ÖRNEK: Tescilsiz kazanım halleri de vardır. Mesela mahkeme kararıyla üst hakkı kazanılabilir.
ÖRNEK: Devlet üst hakkı kamulaştırması da yapabilir. Mesela kamu yararı arazinin 4 metresine ilişkin ise o kısım üzerinde hak kamulaştırılması yapılabilir.

Süresinden önce üst hakkının arazi malikine devri talebi

—MK m.831 hükmü uyarınca üst hakkı sahibi, üst hakkının verdiği yetkileri ağır surette ihlal ederse veya üst hakkı sözleşmesinden doğan bir borcu önemli ölçüde ihlal ederse, yüklü taşınmaz maliki uygun bir bedel karşılığında üst hakkının kendisine devredilmesini talep edebilir. Buradan da anlaşılacağı üzere üst hakkı sahibinin iki davranıştan birini sergilemesiyle birlikte arazi maliki erken devri talep edebilir.

Bunlar:
1. Üst hakkı sahibinin, yetkilerini ağır şekilde ihlal etmesi ya da yetki sınırlarını ağır surette aşması gerekir.

ÖRNEK: Reklam panosuna ilişkin bir üst hakkı verildiğinde panonun sözleşmede belirtilen ebatlarda yapılmaması durumunda ağır suretle ihlal vardır.
ÖRNEK: Yapının inşa edilmediği alanı üst hakkı sahibi kullanırsa veya arazideki meyveleri toplarsa ağır ihlal olur.

2. Sözleşmeden doğan yükümlülüklerin önemli ölçüde ihlal edilmiş olması gerekir.
Yetki sınırlarının aşılması ile sözleşmeden doğan yükümlülüklerin aşılması bazen çakışabilirler. Çünkü her yetki sınırının aşılması bir sözleşme ihlalidir.
Üst hakkı bedeli ödenmesi taahhüdünün ihlali sözleşmeden doğan yükümlülüklerin aşılması grubuna girer.

ÖRNEK: Bir defaya mahsus temerrüde düşmek ağır ihlal sayılmayabilir ama yılda 3-4 kere temerrüde düşmek artık alışkanlık haline gelmişse ağır ihlal oluşur.
-Özel taahhütler de sözleşmeden doğan yükümlülüklerin ihlali kapsamına girer.

ÖRNEK: A, B’ye üst hakkı tanımıştır. Bunun karşılığında ise kendisinden meyvelerini satın almasını istemiştir. Üst hakkı kurulduktan sonra B, meyveleri almamıştır. Bu durumda ağır ihlal vardır.
ÖRNEK: A, B’ye üst hakkı tanımıştır. B ise bunun karşılığında aylık 100.000 TL ödeyecektir. Ayrıca B, A’dan 1000 TL’lik süt alacaktır. B her ay ödeme yapmaktadır ama süt almamaktadır. Burada ağır ihlal oluşmaz. Çünkü ihlal edilen kısım küçüktür.

—Yukarıda belirtilen şartlardan birisi gerçekleştiğinde erken devre dönük yenilik doğurucu hak doğar. Hakkın kullanılması için arazi malikinin bu hakkı kullanmak istemesi gerekir. Arazi malikinin hakkını kullanılmasıyla birlikte üst hakkı sahibinin üst hakkını devretme borcu doğar ama bu devir borcu uygun bir bedel karşılığında olur. Burada uygun bedel denilmesinin sebebi ise hakime takdir yetkisinin verildiğini göstermektir.

Uygun bedel belirlenirken nelere dikkat edilir?

Uygun bedel belirlenirken hakime takdir yetkisi verilir. Bu yüzden bedel belirlenirken birçok şey dikkate alınabilir. Ama bunlardan bazıları şöyledir:

  1. Yapının değeri tespit edilir.
    -Yapının değeri tespit edilirken bir çok ayrıntıya dikkat edilir. Mesela kullanım ömrüne veya yapının araziye katkısına bakılır.
    ÖRNEK: Yapı ancak 50 yıl dayanabilirse buna göre bedel belirlenir.
    ÖRNEK: Üst hakkının konusu trafoysa ve trafo arazi malikine bir katkı sağlamıyorsa yani bir değer ifade etmiyorsa buna göre bedel belirlenir.
  2. Üst hakkının kalan süresi tespit edilir.
    -Üst hakkının bitmesine ne kadar süre kaldıysa o kadar değer belirlenir.
    Burada bedel yerine değer ifadesinin kullanılmasının sebebi ise miktarın belli olmamasıdır.
  3. Üst hakkı sahibinin ağır ihlali dikkate alınır.
  4. Manevi imkansızlık da dikkate alınabilir.
    -Üst hakkı sözleşmesi çerçevesinde taraflar arasındaki ilişki onarılmaz bir düzeye gelmişse bu da incelenir.
    ÖRNEK: Ailenin şerefine ağır şekilde sövmek.

NOT: Bedelsizlik söz konusu olamaz. Mutlaka uygun bir bedel ödenmek zorundadır.

—Arazi malikinin yenilik doğuran hakkını kullanmasıyla birlikte üst hakkı sahibinin hakkını devretme borcu doğar. Üst hakkı sahibi devri gerçekleştirmezse tescile zorlama davası açılıp erken devir gerçekleştirilir. Normalde devir gerçekleştirilince üst hakkının sona ermesi gerekir ama burada irtifak son bulmaz; malik lehine irtifak kurulmuş olur. Kanun koyucunun bunu demesinin sebebi ise arazi malikinin üst hakkını başkasına devredebilmesine kolaylık sağlamaktır.
Arazi malikinin üst hakkının devrini istemesi konusunda bir süre sınırlaması yoktur ama dürüstlük kuralı gereği zaman geçtikçe bu davayı açma şansı azalır.

İlk Yorumu Siz Yapın

    Bir cevap yazın

    E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir