İçeriğe geç

Sınırlı Ayni Haklar

SINIRLI AYNİ HAKLAR

Ayni hak içerisinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisini barındırır.

Mülkiyet hakkı ise bu üç temel yetkiyi taşıyan haktır.

-Bu üç temel yetkinin sınırlanması ile ortaya çıkan ayni hakka ise sınırlı ayni hak denir. Yani üç değil de bir veya bir kaç yetkinin verildiği durumlarda sınırlı ayni hak vardır.

—Sınırlı ayni haklar mülkiyet haklarından doğan yetkilerin bağımsızlaştırılarak tahsisi ille oluşturulduğundan, içerikleri mülkiyet hakkının içeriğinden daha dardır.

Sınırlı ayni hakların çeşitleri

 

1.Yararlanma hakları

Yararlanma hakları eşyanın hak sahibi tarafından kullanılması ve malikin yararlanma yetkisini hak sahibi lehine sınırlamak suretiyle hak sahibine menfaat sağlarlar. Kısacası yararlanma haklarının içerisinde kullanma ve yararlanma yetkisi vardır. İçerikleri geniş veya dar olabilir. Bunlara “irtifak hakları” adı verilir.

İrtifak hakları şunlardır:

a. Kat irtifakı

-Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3/f. 3’te kat irtifakının “arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi” olduğu vurgulanmıştır.

-KMK kat irtifakından bahsettiği halde, söz konusu olan Eşya Hukukunda düzenlenmiş irtifak haklarından birisi değil, eşyaya bağlı bir borçtur. Zira bu irtifak, bu hakka sahip paydaşa, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun şekilde kat mülkiyetine özgülenecek bina inşa etmelerini isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirtme yetkisi verir ve taşınmazın aynı zamanda birer kat irtifakı sahibi olan paydaşlarını, sözü geçen binayı inşa etme borcu altına sokabilir.

Kısacası kat irtifakı sahibine hem hak hem de borç yükler.

Haklar—> Diğer kat irtifakı sahiplerine karşı binanın yapımını talep edebilme yetkisini verir.

Özellikle bina tamamlanmışsa kat mülkiyetine geçişi talep etme imkanını verir.

Borçlar—> İrtifak sahibi binanın yapımına dönük çaba gösterme ve katkı gösterme yükümlülüğü altındadır.

ÖRNEK: 8 kişinin olduğu bir kat irtifakı kurulmuştur. Kat irtifakının kurulduğu durumda bir müteahhitle anlaşmak gerekiyorsa anlaşma yapmak, binanın inşasını ona verme, gerekiyorsa bedel ödeme, imar projesinin hazırlanması için imza atılması lazımsa imza atılması, bina bitmişse kat mülkiyetine geçiş için dilekçe vermek yani ne lazımsa onu yapmak gibi yükümlülük yükler. Kısacası binanın yapımı için çaba sarf etmek gerekir. Bu da hem yapma edimini hem de verme edimini kapsar.

-Bu sebeple de sözü geçen hakkın KMK da kat irtifakı olarak adlandırılması, Eşya Hukukunun temel kavramlarına uygun düşmemiştir. Zira irtifak hakkı asli edim olarak katlanmayı barındırır ve tipe bağlılık ilkesi gereği bu tipi bozan anlaşmalar kesin hükümsüzdür. Yani irtifak hakkının asli içeriği hiçbir zaman bir yapma ve verme edimi olamaz. Ancak ikincil edim olarak yani tali edim olarak yapma ve verme edimi irtifaka bağlanabilir.

ÖRNEK:Taşınmaz malikinin geçit hakkı çerçevesinde yolun bakımını üstlenmesi bir tali edim olarak belirlenebilir.

-Kısacası kat irtifakı teknik anlamda irtifak değildir. Ama kanun irtifak olarak saymıştır. Dolayısıyla irtifak olarak kabul edilir. Bunun sebebi ise irtifakların ayni hak olması sebebiyle mutlak olma özelliğine sahip olmasıdır. Kat irtifakının da herkese karşı ileri sürülebilir olması için kanun bunu irtifak olarak kabul etmiştir.

b. İntifa hakkı

İntifa hakkı, malı kullanma ve mal ürün veriyorsa ürünlerden yararlanma yetkisi verir. Ürün ise medeni veya doğal olabilir.

Kullanma ve yararlanma yetkisini aşırı sınırlandıran kayıtlar tipe bağlılık ilkesine aykırıdır ve geçersizdir.

ÖRNEK: 500 elma içeren bir arazi üzerinde kurulan intifa hakkı sözleşmesinde 100 ağacın meyvesini arazi maliki toplayacaktır tarzında bir anlaşma yapılsa bu tipe bağlılık ilkesine aykırıdır.

NOT: Doktrine göre, 3/5 ağacın arazi malikinin ihtiyaçları için ona bırakılması yönünde anlaşma tipi bozmaz.

NOT: İrtifaklar açısından da sınırlı sayı ve tipe bağlılık ilkesi geçerlidir

2.Teminat(güvence) hakları

Teminat hakları, malın paraya çevrilmesi yetkisi sağlayarak bir alacağı teminat altına alırlar. Bu haklar da mülkiyetin içeriğindeki malı paraya çevirebilme yetkisinin rehinli alacaklıya sağlanması suretiyle elde edilmişlerdir. Bu haklara “rehin hakları” denir.

Rehin hakkı, bir alacak yerine getirilmediği takdirde, hak sahibine bir taşınmaz veya taşınır mülkiyetini veya bir başka hakkı paraya çevirmek ve elde edilen meblağdan öncelikle alacağını almak yetkisini veren sınırlı ayni haktır.

—Teminatlar ikiye ayrılır:

-Ayni teminatlar: Taşınır ve taşınmaz rehin türlerinin hepsine verilen ortak isimdir.

-Şahsi teminatlar: Kefalet, garanti sözleşmesi, teminat mektubu gibi teminatlara da şahsi teminatlar denir.

—MK rehin haklarını ikiye ayırmıştır:

a. Taşınmaz rehni

Taşınmaz rehni üç alt türe sahiptir:

  1. İpotek
  2. İpotekli borç senedi
  3. İrat senedi(gelir senedi)

b. Taşınır rehini

-Medeni Kanunumuz “Taşınır Rehini” başlığı altında taşınmaz rehini dışındaki çeşitli rehin tiplerini bir araya getirmiştir. Bunlar,

  • Alacaklar ve diğer haklar üzerinde rehin
  • Hayvan rehni

Taşınır rehni tipleri yalnızca Medeni Kanunda düzenlenenlerden ibaret değildir. Mevzuatımızda çeşitli kanunlarla çeşitli taşınır rehni tipleri kabul edilmiştir. Bunlar,

  • Motorlu taşıtların rehni
  • Hava araçlarının rehni
  • Gemi rehni
  • Maden rehni
  • Ticari işletmelerde taşınır rehni

Taşınır rehninde ana kural teslime bağlı rehindir. Diğerleri ise istisnadır.

Hak ve alacakların rehni taşınır rehnine tabidir. Diğerlerinin ise kendilerine özgü rejimleri vardır; onlarda kural teslimsiz rehindir ve sicile kayıt ile rehin oluşur.

3. Taşınmaz yükü

—Bu sınırlı ayni hak, bir taraftan taşınmaz malikini hak sahibine bazı edimlerde bulunmak borcu altına sokar; diğer taraftan da hak sahibinin bu alacağını, o taşınmaz karşılık olarak teminat altına alır. Kısacası taşınmaz yükünün iki temel özelliği vardır:

  1. Taşınmaz maliki verme ya da yapma borcu altına girer.
  2. O taşınmaz bu borcun teminatı olur.

Taşınmaz yükü açısında bir süre sınırlaması yoktur. Taraflar taşınmaz yükü için istediği kadar süre koyabilir.

ÖRNEK: Bir portakal suyu üreticisi B düzenli olarak A’nın arazisinden portakal almaktadır. Dolayısıyla da artık portakal suyunun tadı a bölgesinden alınan portakala göre oluşmuştur. Ama her sene A’nın arazisinden çıkan portakalı alabilmek zordur. Çünkü arazinin sahibi her sene portakal üretmeyebilir veya portakalları başka birine satabilir. İşte bu gibi sorunlar çıkmasın diye taşınmaz yükü oluşturulmuştur. Eğer taşınmaz yükü kurulursa o arazinin maliki ne kadar değişirse değişsin her yeni malik o arazide portakal yetiştirmek ve portakal suyu üreticisi B’ye satmak zorunda kalır. Eğer portakalları B’ye satmazsa veya portakal yetiştirmezse B’nin araziyi sattırma hakkı doğar.

MÜLKİYET İLE SINIRLI AYNİ HAKLAR ARASINDAKİ İLİŞKİ

1. Sınırlı ayni hakların mülkiyetten türediğini ifade eden ve sınırlı ayni haklar mülkiyetten türemediğini ifade eden iki ayrı görüş vardır. Sınırlı ayni haklar mülkiyetten türemiştir görüşüne göre, sınırlı ayni haklar mülkiyetten bazı hakların ayrıştırılmasıyla oluşturulmuştur. Sınırlı ayni hak sona erdiğinde ayrıştırılan yetkiler tekrar mülkiyete döner. Bu durum da mülkiyet hakkının esnekliğini gösterir.

Sınırlı ayni haklar mülkiyetten türememiştir görüşüne göre, sınırlı ayni haklar ile mülkiyet hakkı iki ayrı haktır. Bu görüşe göre, sınırlı ayni hak ile mülkiyet hakkını balon ve kitap ilişkisine benzetebiliriz. Mülkiyet hakkı kitaptır; sınırlı ayni haklar ise balondur. Kitap ve balon bitişik olunca kitap balona baskı yapar(sınırlı ayni haklar mülkiyeti içeriye götürür). Bu yüzden de balon küçülür. Kitap ve balon ayrılınca tekrar balon şişer(yani yetkiler geri dönmez; sınırlama kalkar).

Mülkiyet Hakkının Esnekliği

Mülkiyet hakkının esnekliği nedir” sorusuna şu cevabın verilmesi gerekir. —> Sınırlı ayni hak sona erdiğinde, mülkiyetten bağımsızlaşarak sınırlı ayni hakkın içeriğini oluşturmuş yetkiler, tekrar mülkiyetin içeriğine dönerler. Mülkiyetten ayrılan yetkileri tekrar içeri almasına “mülkiyet hakkının esnekliği” kuralı adı verilir.

2. Sınırlı ayni hak, kaynak mülkiye hakkından bağımsızdır ve varlığını sürdürmesi için mülkiyet hakkına ihtiyacı yoktur.

Yani sınırlı ayni hak sona erse dahi sınırlı ayni hak varlığını sürdürür. Eğer sınırlı ayni hak mülkiyet hakkından türemiş olsaydı bu durumda sınırlı ayni hakkın da sona ermesi gerekirdi çıkarımını yapmamız gerekir ama bugün genel geçer anlayışa göre mülkiyet sona erse dahi sınırlı ayni haklar sona ermez.

ÖRNEK: -A, taşınmazı üzerinde mülkiyet hakkından feragat etse ve taşınmazın sahibi olmasa da sınırlı ayni haklar varlığını sürdür.

-A, taşınmazını X’e devretse de sınırlı ayni haklar varlığını sürdürür.

3. Sınırlı ayni hak mülkiyet hakkından öncelikli ve üstündür.

—Yani malike oranla sınırlı ayni hak sahibi tercih edilir.

ÖRNEK: Bir arazi üzerinde geçit irtifakı tanınmıştır. İrtifak sahibi ile arazi sahibi aynı anda geçidi kullanacaksa irtifak sahibi önce geçecektir. Geçit irtifakı sahibinin maliki oradan geçirmeme yetkisi de vardır. Hatta irtifak sahibi, malikin geçmesine engel olmak için el atmanın önlenmesi davası açabilir.

—Sınırlı ayni hakkın varlığı mülkiyet hakkını sınırlar.

Mülkiyet hakkı sahibinin kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Ama sınırlı ayni hakkın varlığı halinde sınırlı ayni hakkın barındırdığı yetki oranınca mal kullanılamaz.

ÖRNEK: Rehin varsa mal satılamaz.

—Burada tarih prensibi ilkesi rol oynamaz.

ÖRNEK: A, ben eskiden beri maliktim sen daha dün sınırlı ayni hak elde ettin diyemez.

SINIRLI AYNİ HAKLAR ARASINDAKİ İLİŞKİ

—Mülkiyetin içeriği, aynı eşya üzerinde birden fazla ayni hak kurulmasına izin verir.

Aynı eşya üzerinde birden fazla sınırlı ayni hak mevcutsa, bunlardan hangisinin üstün olacağının veya hangisine öncelik tanınacağının belirlenmesi için arasındaki sıra ilişkisinin belirlenmesi gerekir.

Sınırlı ayni haklar arasında sıra ilişkisi

1. Aynı taşınmaz üzerindeki birden fazla sınırlı ayni hak birbiriyle çatışmadan, yani birinin kullanılması halinde diğeri zarara uğramadan kullanılabiliyorsa, bunlar arasında sıra eşitliği vardır. Biri diğerinden önce gelmez.

ÖRNEK: Aynı taşınmaz üzerinde bir manzara irtifakı ile geçit irtifakı birbirleriyle çatışmadan bulunabilir.

ÖRNEK: Bir arazi üzerinde mecra irtifakı ile geçit irtifakı olabilir. Mecra irtifakı; su borusu, doğalgaz borusu gibi iletken nesnelerin araziye döşenmesini sağlayan bir haktır. Arazinin bir metre altında bir hat döşenmiş olması arazinin üzerinden geçmeye engel değildir.

2. Aynı taşınmazda kurulan birden fazla sınırlı ayni hak, içerikleri itibarıyla bağdaşmıyor, yani birinin kullanılması diğerinin kullanılmasına engel teşkil ediyorsa bunlar arasında sıra, kural olarak, kuruluş tarihlerine göre belirlenir. Zaman itibarıyla daha önce kurulan sınırlı ayni hak sonraki tarihli sınırlı ayni haktan daha önce gelir ve daha üstün olur. Bunların sonucu olarak üstün olan hak, diğerinin tapudan silinmesini isteyebilir. Bu durum ise bir zapt olduğu için satıcının zapt sorumluluğuna neden olur.

Sınırlı ayni hakların birbiriyle çatışması

Sınırlı ayni hakların birbiriyle çatışması durumunda her ikisinin de tescil tarihine bakılır ve önce tescil edilen üstün olan haktır. Tescil tarihi ile kast edilen kütüğe kayıt tarihi değil, yevmiye defterine kayıt tarihidir.

ÖRNEK: İntifa hakkı arazinin tamamı üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi verir. Geçit irtifakı ise arazinin bir kısmını kullanma hakkı verir. İntifa sahibi ile geçit irtifakı sahibi aynı yeri kullanmak istediğinde birinin o yeri kullanması diğerine zarar verir. Mesela intifa hakkı sahibi arazinin bütününe yulaf ekmek isteyebilir. Ama bu durumda geçit irtifakı sahibi 5 metre eninde ve 100 metre uzunluğunda arazinin bir kısmından gelip geçerek yulaflara ezerek zarar meydana getirir. Öbür taraftan intifa sahibinin de bir şeyler ekip biçmesi geçit hakkı sahibinin geçmesine engel olur.

NOT: Rehin hakkı ile her türlü sınırlı ayni hak ile çatışır. Çünkü irtifakın varlığı taşınmazın değerini düşürür ve rehin hakkı için önemli olan da taşınmazın değeridir.

Taşınmaz rehninde iki özel durum vardır:

  1. Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla taşınmaz rehninin mevcudiyeti halinde, Medeni Kanunumuz bunlar arasında sırayı doğum tarihine göre değil, fakat taşınmaz rehninin kurulmuş bulunduğu “dereceye” göre belirlemiştir.
  2. Rehin ile diğer sınırlı ayni haklar çatışırsa tarih prensibi uygulanır ama rehnin kuruluş tarihi değil rehnin tescil edildiği derecenin kuruluş tarihine bakılır.

ÖRNEK: İpotek kurulurken tapuda dereceler oluşturulur. Birinci derece, ikinci dereceden üstündür. Bu çerçevede A lehine 3.dereceden ipotek kurulduğunu varsayalım. 6 ay sonrasında ise B lehine 1.dereceden ipotek kurulursa B’nin üstünlüğü oluşur. satışta öncelikle parayı B alır.

ÖRNEK: A, 10.10.10 tarihinde taşınmaz üzerinde ipoteğe dönük dereceler oluşturulmuştur. Bu boş dereceler tapuda durur. A, 10.10.11 tarihinde ise B lehine intifa hakkı kurmuştur. A, 10.10.12 tarihinde ise C lehine ipotek kurmuştur. Burada ipotek en son kurulmasına rağmen irtifak hakkından üstündür. İpotek hakkı sahibi intifanın silinmesini isteyebilir.

NOT: Sonradan kurulan irtifak veya taşınmaz yükünün, rehnin paraya çevrilmesinde akıbeti, yüklerle birlikte satışa çıkarılan taşınmaz için elde edilen bedelin, rehinli alacaklının alacağını karşılayıp karşılayamamasına bağlı olacaktır. Bedel, rehinli alacaklının alacağını karşılarsa, irtifak veya taşınmaz yükü, rehin hakkı sahibine zarar vermediği için olduğu gibi kalır ve taşınmaz bu yüklerle alıcıya geçer.

 

 

İlk Yorumu Siz Yapın

    Bir cevap yazın

    E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir