İçeriğe geç

Paylı Mülkiyet

A. Paylı mülkiyet

Paylı mülkiyet, bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının, paylı olarak birden çok kimseye ait olmasıdır.
Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere paylı mülkiyetin üç temel özelliği bulunmaktadır:

  1. Tek bir mülkiyet vardır. Eşya hukukunun belirlilik prensibi uyarınca, paylı mülkiyete tabi şey, bir bütün halinde tek mülkiyet hakkının konusudur. Her bir paydaş da eşyanın her yerinde hak sahibidir.
  2. Söz konusu tek mülkiyet hakkı, birden çok kişiye aittir. Bu kişilerin tüzel kişi veya gerçek kişi olması bir şeyi değiştirmez. Bunlar önemsizdir ve her bir kişi diğerinden ayrı mülkiyet sahibidir.
  3. Nesne fiziksel olarak bölünmüş değildir.

Pay bir haktır ama TMK onu nesne gibi kabul etmiş ve ona göre hükümler koymuştur.

1. Paylı mülkiyetin kurulması:

—Paylı mülkiyet üç şekilde kurulabilir:
a. Hukuki işlem ile: Paylı mülkiyetin sözleşme çerçevesi içerisinde  kurulmasına TMK izin vermiştir.
ÖRNEK: Bir kimse tek başına malik olduğu halde diğer kişilere pay devrederse veya birkaç kişi malı birlikte satın alarak kazanırlarsa hukuki işlem ile paylı mülkiyet kurulmuş olur.

b.Yetkili makamın işlemi veya mahkeme kararı ile: İmar kanunu uyarınca belediyelerce, fertlere paylı olarak dağıtılan taşınmazlar üzerinde idari karar uyarınca paylı mülkiyet kurulmuş olur.
ÖRNEK: Devlet beşer dönüm veya ikişer dönüm şeklinde olan arazileri bazen işine yarayacak şekilde bir düzen altına almak ister. Bu araziler birleştirilir ve on dönümlük bir arazi haline getirilir. Ama herkese kendi arazisi kadar pay verir. Bu arazi tapulaştırmasıdır.

c.Kanun gereği: Medeni Kanunun 721. ve 776. Maddelerinde düzenlenen hallerde de paylı mülkiyet kanun icabı kendiliğinden meydana gelir.
MK 721—> İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar aksi ispat edilmedikçe her iki komşunun paylı malı sayılır. Bu halde eşyaya bağlı paylı mülkiyet söz konusudur.
MK 776—> Birden çok kişinin taşınır mallarının önemli bir zarara uğratılmadan ve para harcanmadan ayrılmayacak şekilde birbiriyle  birleşmiş veya karışmış olması halinde, o kişilerin yani şey üzerinde  taşınırlarının birleşme veya karışma zamanındaki değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olacağı hükme bağlanmıştır.

2. Paydaşların payları bakımından durumları

a. Pay oranı

—Pay oranı, paylı mülkiyetin kurulmasına yol açan hukuki işlem, idari karar veya kanun hükmü ile belirtilmiş olabilir.
ÖRNEK: Miras kalan taşınmazın sonradan paylı mülkiyete dönüşmesi halinde pay oranları mirasçıların kanuni miras payları kadardır.
ÖRNEK: A, B, C ve D ev yapmak üzere bir arazi satın alırlarsa aralarında bir adi ortaklık ilişkisi kurulmuş olduğu kabul edilebilir. 100 liraya alınan taşınmazın satım bedelinin—> A 50 lirasını, B 30 lirasını, C ve D 10’ar lirasını vermiştir. Böylelikle—> A: 5/10, B: 3/10, C: 1/10, D: 1/10 pay sahibi olur.
ÖRNEK: A ile B tahinli pekmez satışına girmiştir. 5 litre tahin A’ya aittir. 95 litre pekmez ise B’ye aittir. Bunlar küçük kutularda paketlenip tahinli pekmez olarak satılacaktır. Burada direkt olarak A %5 paya sahiptir, B ise %95 paya sahiptir diyemeyiz. Burada MK 776 uygulanır. MK 766’ya göre, birleşme veya karışma yüzünden kurulan paylı mülkiyette, karışan veya birleşen şeylerin malikleri bu malların karışma veya birleşme zamanındaki değerleri oranında  paydaş olurlar. Mesela 5 litre tahin 50 tl etmektedir. 95 litre pekmez de 50 tl etmektedir. Birleştirdiğimizde tahinli pekmezin fiyatı 100 tl olur. Yani 100 litrelik tahinli pekmezin 1/2 payı A’nın, 1/2’lik payı ise B’nindir.

—Hukuki sebepten bir pay oranı tayin edilemiyorsa paylar eşit sayılır.

—Pay oranının önemi nedir?
-Paylı malın yönetiminde söz sahibi olma durumunu belirler.
ÖRNEK: Malı kiralayıp kiralamama konusunda karar alma. Buğday mı arpa mı ekileceğine karar verme.
-Paylı malı kullanma hakkının ve elde edilen ürünlerde hak sahipliğinin çerçevesini tayin eder.
-Yükleneceği gider, vergi ve sair yükümlülüklerin oranını tayin eder.
-Paylı mülkiyetin sona ermesinde her bir paydaşın mal veya para olarak eline geçecek şeyi de tayine yarar

b. Paydaşın payında tasarruf

—MK 688/3’e göre, paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.

Pay sahibi olmak neler sağlar?

  1. Paydaş payını devredebilir.
    -Taşınmazdaki paylı mülkiyetin payının satışında, diğer paydaşlar,
    kanuni ön alım hakkını kullanarak öncelikle satın almak imkanına
    sahiptirler. Kanundan doğan yasal ön alım altındaki bu sınırlama devri,
    devretme hak ve yetkisini sınırlı ölçüde engeller.
    ÖRNEK: A, B, C paylı şekilde taşınmaza sahiptir. A payını X’e satmış ve
    devretmiştir. X, payın yeni sahibi olmuştur. Ancak B ve C kanundan
    doğan ön alım haklarını süresi içerisinde kullanırlarsa payı X’den geri
    alabilirler. Bu durumda A’nın tasarruf özgürlüğü kısmen sınırlandırılmış
    olur. Ancak A payını yine de devretmiş olur. Sadece istediği şahsa devir
    edememiş olur.
    -Kanuni bir kısıtlama teşkil eden bu ön alım hakkın bertaraf edilmesi
    mümkündür.
  2. Payın haczi ve cebri icra yoluyla satışı yapılabilir.
  3. Pay, maddi kullanımı doğrudan gerektirmeyen her türlü sınırlı ayni
    hakka konu edilebilir. Bu haklar;
    a. Taşınmaz yükü:
    b. İntifa hakkı: -Medeni kanunumuz nesnenin intifasını kabul ettiği gibi
    hak intifasını da kabul etmektedir. Pay da bir hak olduğuna göre pay
    üzerinde de intifa hakkı kurulabilir.
    -Nesne intifasında nesne üzerinde intifa hakkı vardır; hak intifasında ise
    hak üzerinde hakkın tanıdığı yetkilerle sınırlı bir intifa hakkı vardır.
    c. Rehin hakkı: -Rehin hakkı sahibi maldan yararlanamaz ve malı
    kullanamaz. Sadece, borçlu temerrüde düştüğünde rehinli malı
    sattırabilme hakkı vardır. Rehin hakkı, hak sahibine malın doğrudan
    maddi kullanımını imkanını vermediği için pay rehin verilebilir.
    -Burada rehinin konusu malın kendisi olmaz. Çünkü diğer paydaşlar
    nesnenin rehin edilmesine razı değillerdir. Dolayısıyla paydaş kendi
    payını rehin verdiği için hak rehin edilmiş olur.
    -Hak rehni ile nesne rehni farklı şeylerdir. Böyle olmasına rağmen
    taşınmaz üzerindeki payın rehnini Yargıtay ipotek olarak
    isimlendirmektedir. İpotek, taşınmaz rehninin bir türüdür. Taşınmaz da
    bir nesnedir. Yargıtay dolaylı olarak olsa da payın rehininin nesne rehini
    olduğunu kabul etmiş oluyor. Yani taşınmaz mülkiyeti payının rehni
    ipotektir ama tapuda ayrı bir sayfa açılması şartıyla böyledir.

ÖRNEK: 7 arkadaşın sahip olduğu bir otomobil vardır. Bu otomobilin kullanımı yönetim ve yararlanma anlaşması uyarınca pazar günü A’ya isabet etmektedir. A, payı üzerinde intifa hakkı kurarsa intifa sahibi o  paya isabet eden hakkı/yetkiyi kullanabilir. Normalde paydaş nesneyi  dilediği kadar kullanabilir ama yönetim ve yararlanma anlaşması uyarınca sınırlanınca mecburen o paya isabet eden yetki kadarınca  intifa hakkı sahibi kullanabiliyor. Kısacası intifa sahibi sadece pazar günü otomobili kullanabilir. Burada paydaş olma hakkının verdiği yetkiyle sınırlı bir intifa hakkı söz konusudur. Yani yetki kullanılmaktadır, nesne değil.

NOT: Geçit irtifakı, üst irtifakı, mecra irtifakı, kaynak irtifakı doğrudan doğruya nesnenin maddi kullanımını gerektirir. Dolayısıyla pay üzerinde de bunlar kurulamaz. Örnek olarak bir taşınmaz payı üzerinde bir geçit irtifakı kurulmasına, gerek payın, gerek söz konusu irtifakın niteliği imkan vermez. Zira geçit hakkına özgülenecek yerin her noktasında diğer paydaşların da hakkı vardır. Bunların haklarını ihlal etmeksizin o yerden geçme imkanı yoktur.

Payı kiralamak mümkün müdür?

Kiralanacak yerin her noktasında diğer paydaşların da hakkı vardır. Bundan dolayı maddi kullanmayı gerektiren kira sözleşmesine de pay konu olamaz. Ancak iki istisna halinde payın kirası mümkün olur.
1.istisna: Yönetim ve yararlanma anlaşmasıyla nesnenin bir kısmı paydaşa tahsis edildiyse paydaş kendisine ayrılan kısmı kiraya verebilir. Çünkü borçlar hukukunda belirlilik ilkesi geçerli olmadığı için nesnenin bir kısmını kiraya vermek mümkündür.

2.istisna: Yargıtay bir paydaşın diğer paydaşa payını kiraya verebileceğini kabul etmektedir. Yargıtay bunu iki paydaş olduğu durumlarda kabul etmektedir. Ancak ikiden fazla paydaş olduğu durumlarda da bir paydaş kendi payını diğer paydaşa kiralayabilir.

ÖRNEK: Bir arazi dört kardeşe miras kalmıştır. Bu kardeşler arasında yönetim ve yararlanma anlaşması yaparak araziyi dörde bölmüştür ve  aralarına çit gibi şeyler yapmışlardır. Her bir kardeş için arazinin bir kısmı tahsis edilmiştir. Ayrıca her biri kendi paylarına ev yapmıştır. Bunun sonucunda kardeşlerden her biri kendi payını kiraya verebilir. Çünkü arazi dörde bölünerek herkesin bireysel kullanımına bırakılmıştır.

Paylı mülkiyetin ilerde ortaya çıkartacağı ürünlerin/gelirlerin devri olabilir mi?

Bu duruma engel bir durum yoktur. Çünkü burada devralan malı doğrudan doğruya kullanmayacak veya mal üzerinde bir fiil icra etmeyecektir. Burada devralanın yaptığı sadece ürünleri payı oranında devşirmektir.
ÖRNEK: A, B, C üç kardeştir ve paylı mülkiyete tabi bir tarımsal araziye sahiptirler. A, gelecekteki hasatta ortaya çıkacak kendi ürün payını şimdiden X firmasına satmıştır. Devralan X firması gelip arazi kullanmayacaktır. Ekip biçme işlemini yapan hala A, B ve C’dir. En sonunda ürün oluştuğu zaman A veya A’nın adamları ürünleri toplayacaktır(yani X). Dolayısıyla burda X’in kullanımı maddi kullanım olarak nitelendirilemez.

c. Paydaşın hakkını koruması:

—Kendi payı bakımından malik hak ve yetkilerine sahip bulunan her paydaş, mülkiyet hakkının koruyucu yetkilerinden yararlanmak, istihkak davası ve el atmanın önlenmesi davaları açmak imkanına sahiptir.
ÖRNEK: Bir taşınmazın maliki A, B, C’dir. Payları 1/3, 1/3,1/3 şeklindedir. Y, sahte vekaletname ile bu taşınmazı X’e satmış ve tescil etmiştir. Bu tescil geçersizdir çünkü ortada yolsuz bir tescil vardır. A, X’e karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir. Bu dava istihkak içeriklidir ve davada elde edilen karar sadece kendi payı içindir. B ve C’nin payının da geri alınması söz konusu olmaz.
ÖRNEK: El atmanın önlenmesi davası sonucunda haksız tecavüz sonlandırılır. Dolayısıyla bir yarar elde edilir. Elde edilen bu yarar bölünemez olduğundan sadece paydaş değil, diğer paydaşlar da yararlanır.
—Paydaşın diğer bir paydaşa karşı zilyetlikten doğan davaları açabilmesi, paylı malda o paydaşa fiili hakimiyet tanınmasına ilişkin bir anlaşmanın olmasına bağlıdır.
—Paydaş, tazminat davası açabilir. Burada paydaşın isteyeceği tazminat miktarı tam değil, payı kadardır.

3. Paydaşın kullanma ve yararlanma yetkisi

—Yararlanmakla kastedilen ürün veren bir varlığın ürünüdür. Ürün ise iki ayrı anlama gelir:

  1. Tabi ürün: Ağacın meyvesi, hayvanın yavrusu…
  2. Hukuki ürün: Kira geliri, paranın faizi…

—Paydaş, malı dilediği gibi kullanabilir mi veya maldan yararlanabilir mi?
-Klasik görüşe göre; bir paydaş diğer paydaşların rızasını almadan nesneyi ne kullanabilir ne de nesneden yararlanabilir. Aksi halde nesneyi kullanan veya nesneden yararlanan paydaşın diğer paydaşlara karşı tazminat ödemesi gerekir. Bu tazminatta genellikle ecri misil olarak karşımıza çıkar.
-İkinci görüşe göre; kullanma ve yararlanma ayrı rejime tabi olmalıdır.
(Bugün geçerli olan görüş ikinci görüştür.)
a. Yararlanmak daima diğer paydaşların onayıyla olabilir. Aksi halde maldan tek başına yararlanan kişinin, payından fazlasını diğerlerine tazminat olarak yani ecri misil olarak ödemesi gerekir.
b. Kullanma konusunda her paydaş nesneyi kullanabilir.

NOT: Bir paydaş diğer paydaşlar tarafından intifadan men edilmedikçe, paydaşın eşyadan yararlanması veya eşyayı kullanması durumunda ecri misil ödemesi gerekir mi? (İntifadan men: Malı kullanma ve maldan yararlanma yasağıdır.)
a. Yararlanma bakımından intifadan men şart değildir. Diğer paydaşlardan onay alınmadığı her halükarda maldan yararlanan paydaş tazminat öder. Ancak paydaşın elde ettiği yarar kendi payından fazla olmadıdır.
ÖRNEK: 8 daireli bir apartmanda A kat mülkiyetine sahiptir. Apartmanın önünde bir bahçe vardır. Apartmanda 8 daire olduğu için A bahçeyi 8’e bölmüştür ve kendine ait olduğunu hesapladığı kısımda soğan vs. ekmiştir. Diğer kat mülkiyeti sahipleri A’ya karşı ecri misil davası açarlarsa kazanamazlar çünkü kişi kendi payı oranınca bahçeyi kullanmıştır dolayısıyla bu sebeple ecri misil ödemesi gerekmez. Fakat el atmanın önlemesi davası açarlarsa kazanabilirler. Çünkü A’nın payının oraya isabet ettiğini kanun  yazmamaktadır.
ÖRNEK: Ege’de bir tatil köyünde bir taşınmaz ve taşınmazın yanında da bir ahır vardır. Bu taşınmaz ve ahır miras kalmış paylı mülkiyete dönüştürülmüştür. Köyde oturan mirasçılardan bir tanesi hayvanlarını 10 yıldır miras kalan ahırda tutmaktadır. Diğer mirasçılar ise bundan dolayı tazminat davası açmıştır. Burada  hayvanları ahıra koymak, ahırı kullanmaktır. Fakat hukuki ürün elde edebilecek varlıklar bakımından ürün elde etme mahrumiyeti de bir yarardır. Yarar elde etme fırsatı engellenirse kazanç engellendi için ondan da sorumlu olunur. Bu yüzden de o ahırın kiralanmaya elverişli olup olmadığına bakılması gerekir. O köyde herkesin iyi kötü bir ahırı vardır. Dolayısıyla kimsenin ahır kiralamaya ihtiyacı yoktur. Bunlardan hareketle ahır kiralanabilir bir şey değildir diyebiliriz. Bu yüzden de ahırı kullanan mirasçının ahırdan bir yarar elde etmek isteyip istemediğine bakılması gerekir. Burada mirasçının yaptığı şey sadece malı kullanmak olduğu için bu yarar elde etme hakkında intifadan men olmayacaktır. Dolayısıyla yarar bağlamından ecri misil davası açılamaz.
Mirasçılar ne yapabilirler?

  1. El atmanın önlenmesi davası açabilirler.
  2.  Kullanmayla ilgili bir şeyler yapabilirler.

b. Paydaşlar intifadan men ihtarında bulunmuşsa, paydaş taşınmazın tamamını serbestçe kullanamaz. Aksi ecri misil öder.
ÖRNEK: A, B ve C’nin paylı mülkiyetinde bir daire vardır.

1.ihtimal—> A, dairenin tamamına yerleşmiş ve ikamet etmektedir. Böyle bir kullanım diğer paydaşların kullanımını engeller. Bu durumda diğer paydaşlar A’yı intifadan men edebilirler. Diğer paydaşların intifadan men ihtarına rağmen A malı kullanmaya devam ederse ihtarın anından itibaren ecri misil öder fakat payı oranında eksik öder.
2.ihtimal—> A, dairenin 1/3’lük kısmını kullanırsa diğerlerinin kullanımına engel olmadığından ecri misil ödemesi gerekmez. Dairenin 1/3’lük kısmını kullanırsa intifadan men edilse bile tazminat ödemez.
ÖRNEK: A, B ve C ortaklaşa bir araziye sahiptirler. A her sabah ve akşam o araziden yaya olarak veya arabasıyla geçse intifadan men edilse bile tazminat ödemesi gerekmez. Çünkü paydaşta maliktir. Dolayısıyla kullanma hakkına sahiptir ve bu kullanım diğerlerinin kullanımına engel oluşturmamaktadır.

4. Paylı mülkiyette yönetim

—Medeni Kanunun 689-692 maddeleri paylı mülkiyet birliğine ait olan paylı mülkiyet birliğine ait olan paylı malın yönetimi konusundaki kararların nasıl alınacağını ve fiilen yönetimin nasıl gerçekleştirileceğini düzenlemiştir.
—Fakat paydaşlar yasal oybirliği ile yönetim tarzını belirleyebilirler. Paydaşların yönetim tarzı hakkında aldığı kararlar sadece paydaşları ve külli haleflerini değil, aynı zamanda paylı malda sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleri de bağlamaktadır. Paylı mal taşınır mal ise bu kural mutlak olarak geçerlidir. Buna karşılık paylı mal bir taşınmaz ise kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleri de bağlaması için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
ÖRNEK: Paydaşlar bir taşınmazın kiraya verilmesi için oybirliği gerekir diye anlaşma yapmıştır. Bu anlaşma paydaşları ve külli haleflerini bağlar. Külli halefler anlaşmayı bilmediklerini öne süremez. Ancak eğer paydaşlardan birinin payını Ayşe satın alırsa durum değişir. Ayşe cüzi halef olur dolayısıyla yönetim anlaşmasının tapuya şerh edilmediğini bu yüzden bu anlaşmanın onu bağlamayacağını ileri sürerek yasal düzene geri dönülmesi gerektiğini söyleyebilir.

—Yönetim anlaşmasıyla yasal düzenlemeden ayrılınabilir. Ancak MK689 bu duruma iki istisna getirmiştir.
1. istisna: Her bir paydaşın eşyanın kullanılabilirliğini ve değerinin korunmasını sağlayacak zorunlu yönetim işlerini yapmak gerektiğinde mahkemeye başvurmak hakkını elinden alan sınırlayıcı anlaşmalar yapılamaz.
ÖRNEK: Paylı mülkiyete konu mal 3.şahıs tarafından gasp edilmiştir. Zilyetliği koruyan imkanlardan bir paydaş dahi yararlanabilir. Misal zilyetliği iade davasını bir paydaş dahi açabilir. Yönetim anlaşmasıyla bu davaların oybirliği, oy çokluğu veya en az iki paydaşla birlikte açılabilir şeklinde belirlenemez.
2. istisna: Acil durumlardan önlem alınması gerekiyorsa bir paydaş dahi önlem alabilir.
ÖRNEK: Fırtına olmuş ve binanın çatı uçmuştur. Paylı mülkiyete tabi nesneler ise açıkta kalmıştır. Hava durumunda da ertesi gün fırtınanın daha çok artacağı söylenmiştir. Dolayısıyla nesnelerin bir an önce korunması için bir depo tutulması veya çatının geçici bile olsa zararı azaltacak şekilde yapılması gerekir. Ortada bir zarar tehlikesi olduğu ve durum acil olduğu için bir paydaş bu önlemleri tek başına alabilir.
ÖRNEK: Paydaşlar arasında önlem alınacak bir durum ortaya çıktığında sadece A firmasından malzeme alınabilir şeklinde bir hüküm konulması geçersizdir.
ÖRNEK: 2000 liranın üzerinde bir zarar olduğu takdirde durum acil olsa bile bir paydaş diğer paydaşların oyunu almaksızın tedbir alamaz hükmü geçersizdir.

—Yönetim hususunda aksine bir sözleşme yoksa paydaşların paylı malı alacakları kararlarla yönetecekleri MK m. 690-692 arasında düzenlenmiştir. Aşağıda bu hükümleri açıklayacağız.

Olağan Yönetim İşleri:

—Çoğunluk aksine karar vermedikçe her bir paydaş olağan yönetim işlerini yapabilir. Bunlar genellikle basit işlerdir.
ÖRNEK: Günlük temizlik, otomobilin yıkanması, otomobilin suyunun tamamlanması…

Önemli Yönetim İşleri:

—Pay ve paydaş çoğunluğunu gerektiren yönetim işleridir.
—Kanun, önemli yönetim işlerinin yapılması hususunda çift çoğunlukla karar alınmasını aramaktadır: Paydaşların çoğunluğu ve bu çoğunluğun sahip olduğu pay toplamının, bütün payların yarısından fazla olması gerekmektedir.

Olağan ve Önemli Yönetim İşleri hakkında daha geniş bilgi almak için Olağan ve Önemli Yönetim İşleri adlı yazımızı okuyabilirsiniz.

6. Paydaşların giderlere ve yükümlülüklere katılması:

—Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Bunun sebebi ise bir malın getirilerinden yararlanmanın da pay oranınca olmasıdır.
—Herkesin kendi payı oranında masraflardan sorumlu olması kanundan doğan bir borçtur. Bu borç mülkiyet sürdüğü müddetçe devam eder. Mülkiyet sona ererse sona ermeden sonra doğan borçlardan sorumluluk olmaz fakat mülkiyete sahip olunulduğu dönemdeki masraflar ifa edilmemişse mülkiyet sona erse de borç sona ermez.
—Yönetim ve yararlanma anlaşması çerçevesince giderlere katılma oranı farklılaştırılabilir. Bu anlaşma noterde yapılır. Bu anlaşma tapuya şerh edilirse cüzi halefleri bağlar. Aksi halde bir paydaş payını başka kişiye satarsa, satın alan kişi anlaşmanın tarafı olmadığını ve yasal düzene göre payı oranında giderlere katılmak istediğini ifade edebilir.
—Yukarıdaki hükümler paydaşların dışa karşı borç durumunu, yani üçüncü kişiye karşı kimin borçlu olacağını değil, paydaşlar arasındaki iç ilişkiyi düzenlemektedir. Dış ilişki Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine göre tayin edilir.

ÖRNEK: Paylı mülkiyete tabi 10 daireli bir x apartmanı vardır. Ayrıca 4paydaş vardır. A’nın %50, B’nin %30, C’nin %10ve D’nin %10 pay oranı vardır. Paydaşlar geçerli bir yönetim kararıyla kömür alınmasına karar vermiştir. Paydaşlardan birisi bu kararı icra etmek üzere kendi adına ve hesabına dolaylı temsil bağlamında alışverişte bulunmuştur. Aslında paylı mülkiyete tabi binanın ısınma giderleri bütün paydaşların sorumluluğundadır ama dış ilişkide satış sözleşmesinin tarafı sadece paydaşlardan birisi olur. Dolayısıyla dış ilişkide satıcı kömür parasını kömür satın almaya giden paydaştan talep edecektir. Bedeli ödeyen paydaş ise iç ilişkide pay oranına göre diğer paydaşlara rücu edecektir. Buradan da anlaşılacağı üzere pay oranındaki sorumluluk prensibi sadece iç ilişkide geçerli olur. Yani paylı mülkiyet ilişkinin varlığı kömür satıcısıyla olan sözleşmeye yansımadığı müddetçe onu bağlamaz. Satıcı için tek borçlu dolaylı temsilci olarak kömürleri satın alan paydaştır, diğer paydaşlar borçlu değildir.

ÖRNEĞİN REVİZE EDİLMİŞ HALİ: Paydaşların dördü beraber kömürcüyle “x apartmanı sakinleri” şeklinde satış sözleşmesi imzalasalardı dış ilişkide de dördü birlikte sorumlu olurdu. Dört paydaş birlikte hareket ettiği için BK çerçevesinde sözleşmeye dördü de taraf olacaklardı. Dolayısıyla borçtan dördü de kısmi sorumlu olacaktı. Buradaki kısmi sorumluluk oranının nasıl belirleneceği ise tartışmalıdır. 1. görüşe göre, her paydaşın payı oranında masraflara katlanacağı görüşü dış ilişkide geçerli değildir. Dolayısıyla eşitlik prensibi uygulanmalıdır. Yani her paydaş %25 oranında sorumlu olmalıdır. Bu durumda da A ve B gereğinden az bedel ödeyecek ama C ve D gereğinden fazla bedel ödeyecektir. Bu yüzden bu görüş örtülü kısmi teselsül yaratır. 2. görüşe göre, MK paydaşlar arasındaki iç ilişkiyi düzenlemiştir ama bu durumun BK anlamında da etkisi vardır. Adil olan dış ilişkide de herkesin payı oranınca sorumlu olmasıdır. Alacaklının bu pay oranını bilmiyor olması neticeyi değiştirmez.

—Paylı mala ilişkin kanuna veya yönetim ve yararlanma anlaşmasına veya yönetim kararına uygun olarak doğan borçlardan diğer paydaşlar payı oranında sorumludur.

ÖRNEK: Geçerli yönetim ve yararlanma anlaşması olmadan veya yönetim kararı olmadan bir paydaş gidip kömür alırsa ve diğer paydaşlar buna sonradan onay vermezse pay oranında sorumluluk kuralı uygulanmaz. Kısacası gider hukuka aykırı olur. Buna rağmen bu giderin yapılması paylı malın yararına olmuşsa ve diğer paydaşlar bundan dolaylı olarak faydalanıyorsa sebepsiz zenginleşme ortaya çıkar. Sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde paydaşların sorumluluğundan bahsedebiliriz.
ÖRNEK: A apartman adına kömür almıştır. Sonrasında diğer paydaşlar kömürleri kabul etmeyince A kömürleri kullanmaya başlamıştır. A’nın üst katında oturan B’nin ise normalde aylık 200 tl ısınma masrafı olmasına rağmen A evini ısıttığı için artık ısınmak için 200 tl harcamamaktadır. Yani B 200 tl zenginleşmiştir. A’nın alt katının sahibi C ise o apartmanda oturmamaktadır. Dolayısıyla A, B adına sebepsiz zenginleşme davası açabilir ancak C adına sebepsiz zenginleşme davası açamaz.

7. Paylı mülkiyetin sona ermesi:

—Paylı mülkiyet ya bir veya birkaç paydaş için sona erer ya da bütün paydaşlar için ortadan kalkar.

a. Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesi:

—Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için paylı mülkiyetin sona ermesi şu şekilde olur:

  • aa. Payın devri yoluyla:
    —Devir rıza şekilde ya da cebri icra yoluyla olabilir.
  • bb. Bir paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması:
    —Bir paydaşın paydaşlıktan çıkartılmasına ilişkin kurallar kıyas yoluyla
    intifada da, diğer ayni haklarda da, şerh edilmiş ayni haklarda da
    uygulanır.

Çıkarılmanın Koşulları:

  1. Bir paydaşın veya paydaşın sorumlu olduğu şahısların davranışları olması gerekir.
    ÖRNEK: Aile bireylerinin diğer paydaşlara kötü davranışlar  sergilemesinden paydaş sorumlu olur.
    ÖRNEK: Paydaşın hayvanının diğer paydaşlara zarar vermesi, paydaşın zarar vermesidir.
    ÖRNEK: Paydaşın çalıştırdığı şahısların davranışları da paydaşın sorumluluğundadır.
    ÖRNEK: Paydaşa bir kez gelmiş misafirin davranışı paydaşa yüklenemez.
    ÖRNEK: Paydaşın müşterileri, paydaşın izin verdiği için kötü hareketler sergilemeyi alışkanlık haline getirmişse bundan paydaş sorumludur. Misal paydaş izin verdiği için her gelen müşterinin sigara içmesi.
  2. Paylı mülkiyet düzenini ağır şekilde ihlal edici davranış olmalıdır.
    —Paylı mülkiyet düzenini koruyan kurallar vardır. Bu kuralların ağır
    şekilde ihlal edilmiş olması gerekir.
    Bu kurallar —> MK kuralları
    —>Eğer yönetim ve yararlanma anlaşması yapılmışsa yönetim ve yararlanma anlaşması
    —>Paydaşların almış olduğu yönetim kararlarıdır.
    —Neyin ağır ihmal olduğunu belirlemek hakimin takdir yetkisindedir.
    ÖRNEK: Paydaşın ortak giderlere katılma yükümlülüğünü her zaman ihlal etmesi ağır suretle ihlaldir ama bir iki kere geç ödeme yapılması ağır suretle ihlal değildir.
    ÖRNEK: Paydaşın kendi evinin içinden geçen kolonu kırıp oraya raf yapması ağır ihlaldir. Çünkü kolon kesilince binanın sağlamlığı tehlikeye atılmış olur.
    ÖRNEK: Balkonun tamamen kapatılıp odaya çevrilmesi ağır ihlaldir.
    ÖRNEK: Salgın hastalık üretme kapasitesi olan bir hayvanın ya da saldırgan bir hayvanın ortak alanda beslenmesi ağır ihlaldir.
  3. Paylı mülkiyet düzenini ağır şekilde ihlal edici davranış çekilmezlik oluşturmalıdır.
    —Ağır ihlal genelde çekilmezlik yaratır ama bazı davranışlar dışarıdan bakıldığında ağır olarak gözükmesine rağmen paydaşlar arasında bu normal bir hareket haline gelmişse burada çekilmezlikten bahsedilemez.
    —Kanun bütün paydaşlar için çekilmezlik kriterinin oluşmasını aramamaktadır. Ancak yargı uygulamasında ve doktrinde de ağırlıklı olan görüşe göre, paydaşların büyük bir çoğunluğu veya tamamı için çekilmezlik olmalıdır. Bu yaklaşıma itiraz edilir çünkü bir paydaşın can ve mal güvenliğinin tehlikeye sokulması çekilmezlik durumunu yaratır ve bu çekilmezlik oluşturan paydaşın paydaşlıktan çıkarılması için yeterli olmalıdır.
    ÖRNEK: Apartmanda herkes hayvan besliyorsa veya paydaşlıktan çıkartılması düşünülen paydaşın köpeğini beslemesine diğer paydaşlar yardım ediyorsa her ne kadar can ve mal güvenliği için tehlike oluşsa da çekilmezlikten bahsedilemez.
    ÖRNEK: Apartmandaki herkes balkonunu kapatmışsa çekilmezlikten bahsedilemez.
    ÖRNEK: Diğer paydaşlar da ortak giderlere katılmıyor, katılmama durumları sıkça oluyor ise çekilmezlik yoktur.
  4. Mahkemeye başvurmak gerekir.
    —Pay ve paydaş çoğunluğuyla dava açılmasına ilişkin karar alınmalıdır. Bu çoğunluğun birlikte dava açma zorunluluğu yoktur. Paydaşlardan bir tanesi dahi bu davayı açabilir.
    ÖRNEK: A, B, C, D ve E isimli 5 kişiden oluşan paylı mülkiyet birliği vardır. A, B ve C, E’ye karşı paylı mülkiyetten çıkarılmasına ilişkin dava açılmasına karar vermiştir. Bu durumda sadece A veya A-B veya A-B-C dava açabilir. D, dava açabilir mi? Tartışılır ama E’den taraf olan bir kişinin E’ye karşı dava açması dürüstlük kuralına aykırıdır diyebiliriz.
  • cc. Terk yoluyla:
    —Bir paydaş payından feragat ederse paylı mülkiyeti sona erer. Diğer paydaşların ise payı artar. Diğer paydaşlarının payının ne oranda artacağı konusunda ise iki görüş vardır:
    1.görüşe göre, paydaşlarının payları oranda artmalıdır.
    2.görüşe göre, eşit oranda artmalıdır. -hocanın görüşü

b. Bütün paydaşlar için sona ermesi, özellikle paylaşma(taksim):

—Paylı mal paydaşlardan birine veya bir üçünü kişiye devredilirse veya terkedilirse, paylı mülkiyet bütün paydaşlar için sona erer. Gerek devir gerekse terk, tasarruf işlemleridir ve paydaşların oybirliğiyle yapılır.
—Paylı malın yok olması, kamulaştırılması hallerinde de paylı mülkiyet paydaşların iradesi dışında sona erer. Cevri icra yoluyla satış da böyledir.
—iyi niyetli bir üçüncü kişinin, başlangıçta veya zamanaşımı ile malın mülkiyetini kazanması halinde de paylı mülkiyet sona erer.
—Yukarıda belirtilen haller normal olarak tek kişi mülkiyetinin de sona ermesine yol açan hallerdir. Buna karşılık paylı mülkiyette özel bir sona erme hali vardır ki, bu “paylaşma/ortaklığın giderilmesini talep hakkı”dır.

aa. Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı/Paylaşma isteme hakkı

—Ortaklığın giderilmesini talep, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için paydaşlara tanınmış paya bağlı yenilik doğuran bir haktır.
—Bu hak paya bağlı bir haktır. Dolayısıyla pay devredilirse bu hak da devredilmiş olur.
—Ortaklığın giderilmesini talebin mutlaka dava yolu ile yapılması şart değildir ancak gerek dava dışı talep gerekse dava tüm paydaşlara yöneltilmelidir.
—Bir paydaş bu hakkını dava dışı yolla kullanınca diğer paydaşlar paylaşma borcunun altına girerler. Eğer diğer paydaşlar paylaşmaya yanaşmazsa mecburen dava açılır. Bu açılacak davaya izalei şüyu davası denir. İzale-i şüyu ise ortaklığın giderilmesi demektir.

bb. Ortaklığın giderilmesinin sınırları/Palaşma isteme hakkının sınırları

—Medeni Kanunun 698. maddesi ortaklığın giderilmesini isteme hakkına üç sınır getirmektedir.

aaa. Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması:
—Özgüleme tdk anlamı olarak bir şey veya bir yeri birine, bir şeye ayırmak, vermek, hasremek, tahsis etmek demektir
—Ortaklar oybirliği ile anlaşma yaparak, paylı mülkiyete tabi bir nesneyi süreklilik gösteren bir amaca tahsis ederlerse ; bu sürekli amaç devam ettiği müddetçe paydaşların ortaklığın giderilmesini istemesi mümkün olmaz.

—Özgüleme olabilmesi için hem özgüleme iradesi var olmalıdır hem de
fiilen özgülemenin olması gerekir. Özgüleme iradesi ise oybirliğiyle
alınmalıdır.—> ÖZGÜLEME= İrade + Fiili tahsis ile oluşur.

ÖRNEK: 10 daireli bir apartman vardır. Apartmanda oturanlar, bir  otoparka ihtiyaçları olduğu için apartmanın yanındaki araziyi satın almışlardır. 10 daire sahibi yan tarafaki arazi üzerinde 1/10’ar tarzda  paylı mülkiyet elde etmiş olur. Satın alınan arazinin otopark olarak  kullanılması için apartmanda oturanlar anlaşmışlardır. Yani ortada bir  özgüleme iradesi vardır. Arazinin tapusuna apartmandaki dairelerin kapı numaraları yazılırsa eşyaya bağlı mülkiyeti oluşmuş olur. Daha sonra apartmadan oturan daire sakinlerinden 4 numarala dairenin sahibi araziyi satıp parasını paylaşmak isteyemez. Çünkü yan arazinin alım ve kullanım noktasında özgülendiği bir amaç vardır. Bu amaç otopark  ihtiyacıdır. Otopark ihtiyacı ise süreklidir. Kısacası yan arazi sürekli bir amaca özgülenmiştir. Böyle olunca da sürekli amaca özgülenen paylı mülkiyete ilişkin izaleyi şüyu davası açamaz. Ancak apartman yıkılırsa vs. durum değişir ama apartman konut olarak kullanılmaya devam  edildiği sürece sürekli amaç varlığını koruyor demektir.
NOT: Paylı mülkiyette fiilen bir bölünme oluşmaz. Yani nesnenin şu kısımı A’nın şu kısımı B’nin şeklinde bir bölünme olmaz. Paylı mülkiyet kullanım yetkisinde bölünme oluşturur. Otoparklardaki daireye ait  bölümlenme yani şu kısım şu daireye şu kısım bu daireye ait denmesi yönetim ve yararlanma anlaşması gereğidir.
ÖRNEK: Binaya ilişkin arsada her bir paydaşın paylı mülkiyeti vardır. O bina olduğu sürece kat mülkiyeti ilişkisi çevresinde herkes bağımsız  bölüm maliki olduğu müddetçe arsa üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisinin sonlandırılması talep edilemez. Çünkü binanın bulunduğu arsa binaya özgülenmiştir.
ÖRNEK: İki araziyi birbirinden ayıran sınırlıklar yasa gereği paylı mülkiyete tabidir. Buradaki paylı mülkiyet durumu da eşyaya bağlı  mülkiyettir. Kim araziye sahipse duvar/çit üzerinde de paylı mülkiyete  tabi olur. O duvar komşu arazileri birbirinden ayırmak için yapılmıştır.  Yani komşu araziler var olduğu müddetçe bu ihtiyaç devam edecektir. Kısacası sürekli bir amaç vardır. Bu amaç var olduğu müddetçe  ortaklığın giderilmesi istenemez.
ÖRNEK: Bir apartmanın yan tarafındaki arazi satışa çıkmıştır. Apartmanda oturanlar ise arazinin ileride lazım olabileceği düşündükleri için araziyi satın almışlardır. Yani arazinin ne için kullanılacağı  kesinleşmemiştir. Örneğin arazinin otopark kullanımına tahsis edilmesi için henüz irade oluşmamıştır. Ama apartmanda oturan Ahmet Bey  araziye arabasını park etmektedir. Arazinin satın alınmasından  öncesinde arabasını o araziye park etmekteydi. Burada aslında fiilen tahsis varmış gibi duruyor ama özgüleme iradesi yoktur.

bbb. İdamei şüyu anlaşmasının varlığı

—Uygulamada “idameyi şüyu anlaşması” adı verilen kanundaki deyimiyle “paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme” olarak ifade edilen sözleşme yapılarak ortaklığın devamı taahhüt edilmişse  sözleşmede belirtilen süre içinde paylaşma istenemez.
—İdamei şüyu anlaşması payın devredilmesine engel olmaz sadece ortaklığı giderme hakkından bir süreliğine vazgeçme anlamına gelir.
—İdameyi şüyu anlaşması taşınmazlarda resmi şekle tabidir.
—Bu anlaşmanın yeni paydaş olan cüz’i haleflere ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir. Dolayısıyla idame şüyu anlaşması tapuya şerh ettirilmemişse payı devralan yeni malik için anlaşma geçerli  olmayacaktır.
—İdameyi şüyu anlaşması en çok on yıllığına yapılabilir. Eğer sözleşme süresiz yapıldıysa on yıl geçerli olur.

ccc. Uygun olmayan zamandan ortaklığın giderilmesi

—Uygun olmayan zamanda ortaklığın giderilmesi istenemez.
—Uygun olmayan zamandan maksat, olağanüstü sebepler dolayısıyla paylaşmanın paydaşlar için zararlı olacağı zamandır. Zamanın,  paylaşma için uygun olup olmadığı dürüstlük kuralına göre belirlenmelidir.
ÖRNEK: Hakim, izalei şüyu davası sonucunda büyük arazileri  parsellere ayırmaktadır. Bölünme faaliyeti ise fiziksel çalışma gerektirir. Dolayısıyla arazinin içinde ürün varsa hasat zamanının bitmesi beklenir.

cc. Ortaklığın giderilmesinin yapılışı

—Bir veya birkaç paydaş diğer paydaşlara ortaklığın giderilmesi için bir bildirimde bulunursa artık diğer paydaşlar ortaklığı giderme borcu altına girmiş olurlar. Bu durumda iki ihtimal doğar. Paydaşlar kendi aralarında anlaşabilirlerse rızaen taksim gerçekleşir. Eğer paydaşlar kendi aralarında anlaşamazlarsa yargı yoluyla taksim gerçekleşir.

Rızaen taksim: Diğer paydaşlar ortaklığı gidermeyi kabul ederlerse paylaştırma anlaşmaya göre yapılır. Anlaşma ise iki noktada olabilir.
Aynen taksim anlaşması: Bu anlaşma çerçevesinde ortaklar kaç kişilerse kendi aralarında anlaşarak malı fiilen bölerler.
—Hangi yerin hangi paydaşa verileceği anlaşmaya göre belirlenir.
—Aynen taksim anlaşması taşınmazlardan hem resmi şekilde yapılmalıdır hem de tapuda tescil edilmelidir.
ÖRNEK: Tapuda 15 nolu, 100 dönümlük arazinin tek bir sayfası vardır. Bu arazinin 4 tane paylı maliki vardır. 4 malik araziyi bölmeye ve aralarında paylaştırmaya karar vermişlerdir. Arazi bölündüğü zaman 100 dönümlük bir arazi yerine ortaya dört yeni küçük arazi çıkmış olur. Onların da tapuda ayrı ayrı sayfalara kaydedilmesi gerekir.

Nakden taksim anlaşması: Bu anlaşma malı satıp bedelini paylaşmak şeklinde yapılır.
—Bu anlaşma da taşınmazlar bakımından resmi şekle uygun yapılmalıdır.

Yargı yoluyla taksim: Şayet bir veya birkaç paydaş ortaklığın giderilmesine yanaşmazsa veya taraflar paylaşmanın tarzında uyuşamazlarsa, paylaşmanın mahkeme tarafından sağlanması için dava açılır. Yargı yoluyla ortaklığın giderilmesinde usul şu şekilde olur:
Mümkünse aynen taksim yapılması gerekir. Hakim bu davada, malın aynen bölünmesi mümkün oldukça malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verecektir. Ama malın bölünmesinin mümkün olmadığı durumlarda aynen taksim yapılamaz. Malın bölünememesi malın bölünemez nitelikte olmasından veya hukuk düzeninin izin vermemesinden kaynaklanabilir.
ÖRNEK: Bir otomobil veya bir at bölünemez.
ÖRNEK: Bir bölgede parsellerin yüz ölçümü en az 500 metrekare olarak tayin edilmişse, 600 metrekarelik bi araziyi üç paydaş arasında bölmeye imkan yoktur.
—Bölünen parçaların değerlerinin aynı olmaması durumunda eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilir.
ÖRNEK: Diğer arazilere göre değeri 50.000 tl fazla olan arazinin sahibinin 50.000i diğer arazi sahiplerine ödemesi gerekir.
—Hangi parçaların hangi paydaşlara verileceği hususunda ilk olarak paydaşlara kendi aralarında anlaşma imkanı verilir.  Paydaşlar kendi aralarında anlaşamazlarsa kura çekilerek hangi parçanın hangi paydaşa verileceği belirlenir.
Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda nakden taksim yapılır. Aynen bölünme mümkün değilse veya hakim tarafından aynen bölüşme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine imkanı yoksa açık arttırma ile satışa karar verilir.
—Öncelikle paydaşların kendi arasında açık arttırma yapıp isteyip istemedikleri sorulur. Eğer paydaşlar kendi aralarında açık arttırma yapmak istemezlerse hakim genel açık arttırma yapacaktır.

İlk Yorumu Siz Yapın

    Bir cevap yazın

    E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir