İçeriğe geç

Ön Alım Hakkı – Sözleşmesel/Yasal Ön Alım Hakkı

Ön alım hakkı

Ön alım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması veya satışa eşdeğer işleme konu etmesi halinde ön alım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.

—Ön alım hakkı iki şekilde ortaya çıkabilir:

  1. Sözleşmesel ön alım hakkı
  2. Yasal ön alım hakkı

a. Sözleşmesel ön alım hakkı

—Malikin bir kimseye ön alım hakkı tanımak üzere yaptığı sözleşmeye ön alım sözleşmesi denir. Ön alım sözleşmesi adi yazılı şekle tabidir.

—Sözleşmeyi yapan taraflardan birisinin taşınmazın maliki olma zorunluluğu yoktur. Önemli olan ifa vakti geldiğinde taşınmazın maliki olmaktır.

ÖRNEK: Bir yatırımcı, müzakere ettiği bir arazi üzerinde ileride apartman yapmayı planlamaktadır. Yatırımcı araziyi alabilmek için kredi konusunda bir kişiyle görüşmektedir. Kredi verecek taraf, yatırımcının apartman yapacak olması ve apartmandaki daireleri satması halinde daireleri kendisine satması şartıyla anlaşabileceğini ifade etmektedir. Bu durumda var olmayan bir taşınmaz üzerinde ön alım hakkı tanınmış olur.

Ön alım hakkı tapu siciline şerh verilmemişse, hak sadece ön alım sözleşmesini yapan malike ve külli haleflerine karşı kullanılabilir. Fakat ön alım hakkı şerh verilmişse, dava açılıp hak kullanılırken kim malikse ön alım davası ona karşı açılır.

ÖRNEK: A, B’ye ön alım hakkı tanımıştır. Sonrasında ise C’ye alım hakkı tanımıştır. C alım hakkını A’ya karşı kullandığında fakat tescilden önce B ön alım hakkını A’ya karşı kullanabilir. Bu durumda A, hem B’ye karşı hem de C’ye karşı satıcı konumunda olur. A dilediğine mülkiyeti devredebilir. Ama her halükarda bir borca aykırı davranış olacaktır. Ama ön alım hakkı şerh edilseydi, A mülkiyeti C’ye devretse bile B ön alım hakkını C’ye karşı da ileri sürebilecekti.

Ön alım hakkı en fazla 10 yıl olabilmektedir.

Ön alım hakkının kullanılabilmesi için şunlar gerekir:

1-) Taşınmaz satılmalıdır. Yani satım sözleşmesi yapılmalıdır.

-Ön alım hakkı niteliği itibarıyla, kullanılması şarta bağlı alım hakkı sayılabilir. Bu şart, taşınmazın bir üçüncü kişiye satılmasıdır. Yani satım sözleşmesinin yapılmasıdır.

-Borçlar Kanununda satım sözleşmesinin özelliklerine baktığımızda iki temel özellik görürüz.

Birinci özellik, satım sözleşmesinin iradi olmasıdır. Bu yüzden de taşınmazın mirasın paylaşımında mirasçılardan birime özgülenmesinde, cebri icra yoluyla yapılan satışlarda veya kamulaştırmada ön alım hakkı kullanılamaz.

ÖRNEK: Ön alım hakkından kurtulmak isteyen kişiler öncelikle başkasına muvazaalı olarak borçlanırlar, borçlandığı kişi de borcu tahsil etmek için önce taşınmazı haczettirir sonra icra yoluyla satışa çıkartır. Kendisi de satış ihalesine, açık arttırmaya alıcı olarak katılır. Bu şekilde taşınmazı satın alabilir.

İkinci özellik ise satım sözleşmesinin ivazlı olmasıdır.

Taşınmazın satımı şartı ile ilgili özel durumlar

—Yargıtayın İçtihadı Birleştirme Kararına göre, karı ve kocaya, evlada veyahut akrabaya yapılan satış durumlarında ön alım hakkı kullanılamaz. Çünkü bu durumda görünürde satış olmasına rağmen gerçekte mirasın paylaştırılması ya da bağışlama gibi başkaca sebeplerle işlemler gerçekleştirilir.

—Mal mirasçılara bırakıldığında mirasçılara karşı ön alım hakkı kullanılamaz ama mirasçılar malı başkasına satarsa taşınmaz üzerinde ön alım hakkı kullanılabilir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle taşınmazın devri hali satış veya satışa eş değer değildir. Dolayısıyla ön alım hakkı kullanılamaz.

—Taşınmaz satılmaz ama trampaya konu edilirse ön alım hakkı kullanılabilir. Zaten Tapu Müdürlüğünde trampa düzenlenmez; trampa yerine iki tane satış gerçekleştirilir.

Gayrimenkul satış vaadinin yapılması ön alım hakkının doğmasına neden olur mu?

Bu konu hakkında iki görüş vardır:

 1.görüşe göre, gayrimenkul satış vaadi bir satış işlemi değildir. Ancak gayrimenkul satış vaadinin yapıldıktan sonra ifa davası açılırsa ve mahkeme tescile karar verirse o andan itibaren ön alım hakkı kullanılabilir.

2.görüşe göre, gayrimenkul satış vaadi satışa eş değerdir bu yüzden de ön alım hakkı kullanılabilir.

—Bir taşınmaz üzerinde ön alım hakkı tanınmışken bir başkasına alım hakkı tanınırsa ne olur? Alım hakkı tanındığında değil alım hakkı kullanıldığında satım ilişkisi kurulur. Bu nedenle alım hakkı kullanıldığı zaman ön alım hakkı sahibi hakkını kullanabilir.

—Satış denildiğine göre mülkiyet devri kastedilmektedir. Mülkiyet devri olduğuna göre sınırlı ayni hakların devrine dönük işlemler ön alım hakkının kullanılmasına imkan vermez. Ancak süresiz üst hakkı tanınması durumunda ön alım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı konusunda tartışma vardır. 30 yıl ve 30 yılın üstü süreli kurulan üst haklarında ön alım hakkı kullanılabilir yorumu yapanlar vardır. Çünkü üst hakkı sayesinde arazi üzerindeki binanın mülkiyeti bir süreliğine üst hakkı sahibine geçmektedir. Bu süre 30 yıl ve üstü olduğunda ekonomik itibarıyla satıma eşdeğer olmaktadır. Dolaysıyla üst hakkı tanınması durumunda ön alım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı tartışmalıdır.

—Taşınmazın maliki mülkiyet üzerinde bir pay satması halinde ön alım hakkının kullanılması mümkündür.

2-) Satım sözleşmesi geçerliyse ön alım hakkı kullanılabilir.

Geçersiz bir satım sözleşmesiyle hem satım geçersiz olacaktır hem de mülkiyetin devri geçersiz olacaktır. Bu nedenle ön alım hakkı kullanılamayacaktır.

—Bu bağlamda özel durumlar—

Bedelde muvazaa doktrinde ve Yargıtay uygulamalarında geçerli bir sözleşme olarak kabul edilir. Bu nedenle bedelde muvazaa halinde ön alım hakkı kullanılabilir. Fakat ön alım hakkı tapuda gösterilen rakam üzerinden kullanılır. Yani gerçek rakama itibar edilmez.

—Alıcıdan kaynaklanan sebeplerle geçersizleşme durumları ön alım hakkının kullanılmasına engel olmaz.

Alıcının kısıtlı olmasından dolayı kanuni temsilcisinin onay vermemesi durumunda satıcı satma iradesini ortaya koyduğu için ön alım hakkı kullanılabilir.

—Sözleşmenin geçersizliği satıcıdan kaynaklanıyorsa ön alım hakkı kullanılamayabilir.

—Taşınmazın maliki ehliyetini kaybetmişse veya kısıtlanmışsa, satım işlemi yapabilmesi için kanuni temsilcinin onayı aranır ve onay alınmazsa sözleşme geçersiz olur. Dolayısıyla bu durumlarda da ön alım hakkı da kullanılamaz.

—Satıcı gabine maruz kalmışsa ön alım hakkı kullanılabilir.

3-) Ön alım hakkı dava yoluyla kullanılmalıdır.

-Ön alım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

NOT: 3 aylık süre kişinin kendi çabasıyla satım ilişkisini öğrenmesinden itibaren değil; bildirim tarihinden itibaren başlar.

NOT: Bildirim noterden gönderilir.

Ön alım hakkı sahibi, mülkiyetin geçirilmesine karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde ve belirlenen yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Mahkeme, nakit dışında başka bir edim sunma taleplerini ve davayı reddetmek zorundadır.

4-) Ön alım hakkının kullanılmasıyla satım ilişkisi kurulur.

-Davanın açılmasıyla birlikte satım ilişkisi kurulur.

—Ön alım hakkının kullanılmasıyla birlikte satım ilişkisinin içeriği nasıl belirlenir?—

Ön alım anlaşması özel hükümler koymamışsa, ön alım hakkının dava yolu ile kullanılmasından doğan satış ilişkisi, ön alımın kullanılmasına yol açan ilişkinin aynısıdır. Bu tarzdaki ön alım hakkına, adi ön alım hakkı denilmektedir.

Şayet ön alım hakkı kullanılınca, muhatap ile ön alım hakkı sahibi arasında bu kayıtlara uygun bir satış ilişkisi kurulduğu düşünülür. Bu tarzdaki ön alım hakkına, nitelikli ön alım hakkı da denilmektedir.

b. Yasal ön alım hakkı

Yasal ön alım hakkı Medeni Kanunumuzda paylı mülkiyette düzenlenmiştir.

Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.

Sözleşmesel ön alım hakkının kuralları uygun olduğu ölçüde yasal ön alım hakkının yapısına uydurularak kıyasen uygulanır.

Örneğin: Cebri arttırmayla satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.

-Ön alım hakkı dava açılarak kullanılır. Davanın zaman aşımı süresi açısından burada da 3 aylık ve 2 yıllık süreler geçerlidir.

Yasal ön alım hakkının sözleşmesel ön alım hakkından ayrıldığı noktalar:

  • Yasal ön alım hakkı şerh edilemez. Çünkü kanunları kimse bilmediğini iddia edemez. Bu yüzden de yasal ön alım hakkının şerhine gerek yoktur.
  • Sözleşmesel ön alım hakkı şerh edilirse hem eşyaya bağlı borç yaratma etkisi hem de ek etki oluşur ama yasal ön alım hakkı şerh edilmediği için ek etki oluşmaz.

 

ÖRNEK: A ve B taşınmaza paylı şekilde maliktirler. A payını C’ye satmıştır. B’de süresi içerisinde ön alım hakkını C’ye karşı kullanmıştır. Buna rağmen C payını X’e satmıştır. B devri öğrendiğinde X’e ihtar çekerek ön alım hakkını kullanmıştır.

Kim payı devralırsa yani payın yeni sahibi haline gelirse ön alım hakkı ona karşı kullanılır. Bu yasadan kaynaklanan eşyaya bağlı borç yaratma etkisidir. Burada da B’nin C’ye karşı ön alım hakkını kullanabilmesi yasal eşyaya bağlı borç yaratma etkisidir. Kısacası yasal ön alım hakkında, şerhin yarattığı eşyaya bağlı borç yaratma etkisini kanun kendisi yaratmıştır.

B, C’ye karşı ön alım hakkını kullandığı halde pay X’e devredilmiştir. Burada B, ilk satımdan dolayı doğan ön alım hakkını X’e karşı kullanamaz. Çünkü yasal ön alım hakkında şerhteki munzam etki yoktur. Ama B, ikinci satımdan doğan ön alım hakkından hareketle payını alabilir. Fakat ilk satımla ikinci satım arasında bedel farkı varsa ikinci satımdaki bedel üzerinden ön alım hakkı kullanılır. !!!Her satım yeni bir ön alım hakkı doğurur!!!

—Yasal ön alım hakkı paydaş olmayan bir kimseye yapılan satışta veya benzeri işlemlerde kullanılabilir. Bir paydaşa yapılan satışta diğer paydaşlar ön alım hakkına sahip değildir.

Birden fazla paydaşın olduğu bir paylı mülkiyette dışarıdan birisine satış yapıldığında ve birden fazla paydaşın ön alım hakkını kullanmak istemesi durumunda hepsinin dava açması gerekir(ihtiyari dava arkadaşlığı). Birden fazla paydaşın ön alım hakkını kullanmasıyla birlikte hakkı kullanan paydaşların pay oranlarının nasıl değişeceği sorunu ortaya çıkmaktadır.

Burada iki farklı görüş mevcuttur:

1.görüşe göre, herkes payı oranında pay alır.

2.görüşe göre, paylar eşit şekilde dağıtılmalıdır(hakim görüş).

Yasal ön alım hakkından resmi şekilde yapılacak bir sözleşme ve tapuya verilen şerh ile vazgeçilebilir. Buna ön alım hakkından feragat denir. Resmi şekli kural olarak noter yerine getirir. Bir paydaş, ön alım hakkından tamamen feragat etmeyerek, sadece bir satışta ön alım hakkını kullanmamayı da taahhüt edebilir. Bu durumda feragat satıştan önce veya sonra adi yazılı şekilde de yapılabilir.

NOT: Sınırdaş olan tarlalar arasından biri satılırsa diğerinin ön alım hakkı vardır. Yani illa paylı mülkiyet olması gerekmez.

Geri Alım Hakkı (Vefa Hakkı)

Alım Hakkı (İştira Hakkı)

 

İlk Yorumu Siz Yapın

    Bir cevap yazın

    E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir